Ha nacido una nueva MLS en Valencia

MLS SIC VAlencia

Esta Semana hemos firmado el acuerdo para iniciar la MLS de Valencia, ya somos 9 inmobiliarias las que participamos en este momento, pero muchas ya estan llamándonos para poder participar en ella. Seguro que en breve seremos muchas más.

¿Qué es eso? MLS es un servicio que ofrecemos a nuestros clientes vendedores y compradores. Entre todos creamos una base de datos de los inmuebles que comercializamos, esto supone que cuando llevamos a la venta el inmueble de un cliente lo incorporamos a esta MLS, de esta forma todos los participante pueden comercializarlo a través de un sistema informático que compartimos todos y nos permite buscar y ofrecer propiedades a nuestros clientes del resto de agentes inmobiliarios que participan en ella.

Con esta magnífica fuerza de ventas esperamos ofrecer un servicio todavía más potente en la venta de los inmuebles de nuestros clientes. De hecho nada empezar hemos notado un extraordinario incremento de la actividad.

Si quieres incorporar tu vivienda a este sistema sólo tienes que llamarnos. Con esto tendrás un mejor tiempo de respuesta, una fuerza comercial muy superior a la hora de ofrecer tu propiedad y un solo interlocutor para todo.

Todos ganamos.. en estas épocas, tenemos que ofrecer mejores servicios, reinventarnos y dar más servicio a nuestros clientes. Nuestra responsabilidad para con la gente que nos ha confiado la venta de su casa es fundamental. Ha nacido una MLS en Valencia.

 

El “preciometro”. Precios en Valencia y más.

Variación de los precios por comunidad autónoma, en rojo los descensos

Me ha parecido una herramienta interesante y bien construida. Mi enhorabuena a los creadores. Se puede seleccionar incluso un distrito postal dentro de una ciudad determinada, al consultar la zona de ciudad de las ciencias ofrece uno resultados interesantes, y los compara con la media de precios en el resto del país. 

Claro que son precios de anuncio de  las viviendas a la venta en facilisimo, y no valores finales de venta (precios reales de transacción)  pero aún así nos da una imagen de las variaciones del mercado y de la evolución por zonas, respecto de los precios de oferta de los anuncios, tanto de particulares como de profesionales.Sirve entre otras cosas para ver a que precios se están anunciando las casas en una zona determinada e inclusop hacer comparativas.

Pero recuerda que para saber la realidad final de los precios por los que se están cerrando las ventas es imprescindible acudir a un agente de tu zona, que tenga la experiencia, los datos y la información del mercado de primera mano.

Puedes probarla desde aquí.

Preciómetro es un servicio creado por facilisimo.com, especialistas en pisos
 

y tú… ¿que esperas de los demás?

En pleno desirto de Sedona...no podia faltar el sombrero...

Este mes de enero has sido muy intenso. A lo habitual de este mes de inicio, promesas buenas intenciones, reyes, rebajas y re-entrada sideral al "año fiscal" (que horrible definición), se ha unido una experiencia única en mi vida profesional. Durante 10 días de estancia en U.S.A, (Phoenix. Arizona)  he disfrutado y compartido con algunos agentes inmobiliarios de España, lo que sin duda es la mejor formación en nuestra profesión inmobiliaria. (¡¡Caramba como los médicos!- exclamó un amiguete mio el otro día cuando se lo conté-…tiene gracia…ahora los inmobiliarios os vais de congreso a Estados Unidos, de formación…¡¡ y en inglés!!…jeje..como mi cirujano cardiovascular…-mi amigo es un guasón) El evento organizado por CRS ( más info aquí www.crsspain.es)  es conocido como sell-a-bration, en él, se dan cita cientos de agentes inmobiliarios y se organizan talleres, cursos , conferencias etc, durante varios días. Impresionante.

Marketing online, redes sociales, difusión de propiedades, negociación y un sinfín de cosas para ayudarte a vender  tu casa y para ayudarte a encontrar la que estás buscando. A fin de cuentas somos personas normales, padres de familia, que ayudamos a otras personas  a comprar o a vender su casa en la ciudad de las ciencias… y hoy en día hay que estar muy preparado…¡es cierto!

Durante todos esos días hemos compartido buenas experiencias y también ha quedado algo de tiempo para el ocio…

 

 

De este viaje se me quedan muchas perlas en el bolsillo que quisiera compartir poco a poco con vosotros, quizá en vuestro trabajo os pueden servir de algo. Es dificil poder transmitir tantas cosas:

de Leigh Brown una agente de éxito en  Charlotte, Carolina del Norte me queda el recuerdo de una pregunta:  “La mayoría de clientes esperan poder confiar en ti, que tengas buenos conocimientos del mercado y que muestres, un interés sincero por vender su casa a un precio justo, pero… ¿Qué esperas tú de tus clientes?"  "No pierdas el tiempo con quien no valora lo que haces"

Jeff Turner una especie de gurú sobre tendencias sociales nos dijo "En tu trabajo, el Objetivo es conectar de manera Profunda con las personas con las que trabajas en tu entorno,en tu comunidad, para ello también debes dejar ver tu humanidad, tu vulnerabilidad, puesto que sino, no hay comunicación, empatía, ni afecto personal. No puede haber vulnerabilidad sin riesgo, no puede haber comunidad sin vulnerabilidad, no existe un vínculo, una felicidad plena, una vida auténtica sin comunidad".  " Ábrete camino a través del ruido, para darle a la gente una buena razón para escucharte"

Jackie Leavenworth, nos recordó que es bueno utilizar la regla de oro:" Trata a los demás como te gustaría que te tratasen a tí" … pero que es mejor la regla de Platino: " Trata a los demás…como realmente ellos quieren ser tratados"…. y deja de querer para los demás, más de lo que ellos mismos quieren.

Alexis Bolin, una agente legendaria con casi 30 años en mercado de Pensacola, Florida, dejo un par de frases potentes: "Ni toda la tecnología del mundo te hará vender nada, si no sabes comunicar" y "Utilizo dos palabras en mi día a día: flexibilidad y… SIGUIENTE"

Si quieres saber algo más de CRS… por si tienes curiosidad, de estas cosas raras que hacemos los inmobiliarios ahora…

¿Qué es CRS?

CRS es una organización sin ánimo de lucro, creada hace 25 años en el seno de la National Association of REALTORs, para formar a aquellos agentes inmobiliarios que desean distinguirse de su competencia por contar con formación y experiencia acreditadas, y mantener un compromiso de calidad en el servicio que prestan a sus clientes compradores y vendedores de viviendas. Los agentes CRS se adhieren a los estándares más exigentes de calidad y honestidad profesional. Su pertenencia a esta organización y la designación CRS como Especialista Residencial supone una garantía para sus clientes.

 

CRSLa Misión de CRS es captar y mantener bajo sus siglas a los REALTORS y agentes inmobiliarios de todo el mundo, especializados en el sector residencial, que busquen los conocimientos, las herramientas, y las relaciones profesionales que necesitan para optimizar sus esfuerzos y sus ingresos, y aumentar su profesionalidad.
Las siglas CRS distinguen a los mejores profesionales en cada mercado, a aquellos agentes que cuentan con la formación y la experiencia necesarias para prestar a sus clientes un servicio de calidad excepcional.

 

 

Siempre es mejor primera linea que segunda.

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Una caja de caudales en primera línea.

Sí, como lo lees. Esta vivienda puede convertirse fácilmente en una caja de caudales dónde invertir tu dinero. Por su situación, su distribución y su precio es una excelente opción tanto para vivir en ella como para alquilarla. Es agradable y acogedora. La cocina es amplia y tiene una buena galería. La plaza de garaje es amplia y cómoda. Si duda alguna es una excelente opción. A este precio y en primera línea del Paseo de la Alameda, se convertirá en una buena fórmula para tener tu dinero a salvo de las eventualidades financieras. Buenas vistas, buena zona, ambiente tranquilo. Si alguna vez soñaste con vivir así, aquí lo tienes, en plena ciudad de las artes y las ciencias de la ciudad de Valencia.

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Precio de Venta: 230.000
Zona: Ciudad Ciencias. Paseo Alameda
Ciudad: Valencia
Código Postal: 46032
Tipo Inmueble: Piso con Vistas
Piscina: No
Jardín:
Año Construcción: 2000
Altura:
M²Construidos: 95 constr. con elementos comunes
Habitaciones: 2
Baños: 2 uno con bañera y otro con ducha
Aseos:
Garaje: si, amplio
Otros: Buenas Vistas, Luminoso, con Galeria.

Cinco sencillos consejos para vender tu casa hoy

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Para vender hay que hacer dos cosas: marketing adecuado y precio adecuado.Si no vende, primero asegúrese de que el marketing es el adecuado, y que no se puede hacer más de lo que se está haciendo. Para ello, asegúrese de que ha puesto a trabajar al mejor agente de su zona, y ponerle a trabajar es :

1) darle la exclusiva…de lo contrario usted será uno más, asegúrese que su agente comparte la exclusiva con otros agentes de la zona.

2) Sitúe su casa en un precio donde se puedan generar visitas, confíe en su agente, el quiere vender su casa al mejor precio posible en el plazo más razonable

3) Escuche sus consejos sobre cómo presentar la casa, iluminación, olores, muebles,pintura, objetos personales… son cosas que su agente sabe por experiencia, aprovéchese de ella, para eso le ha contratado.

4) Después, y solo después, si no consigue vender, vaya bajando progresivamente pero sin vacilaciones, hasta conseguir la venta.

 

5) No se ponga a bajar el precio a tontas y a locas sin antes hacer todo lo que hay que hacer para posicionar su propiedad adecuadamente en el mercado. Pero no lo ponga a un precio donde se pierdan oportunidades, visitas, ventas y se queme el piso en el mercado, mucha gente no volverá a ver el piso si estaba fuera de precio…

 

Vender o no vender…esa es la cuestión

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Desde que empezó la crisis financiera, se paralizaron las ventas de obra nueva y se produjo el desmorone de los precios en la vivienda, muchos clientes se acercan buscando consejo sobre si deberían vender o no vender ahora. Por lo general un buen amigo, preocupado por tu economía domestica, te aconsejará que éste, sin duda, no es el mejor momento para vender.

Esta afirmación, al margen de compartirla o no, lleva implícita otra en el anverso de la moneda; si es el peor momento para vender, es el mejor momento para comprar. Hasta aquí, el axioma queda bien planteado y ciertamente es poco discutible, ya que el “peor momento” viene definido por tratarse de una fase de precios bajistas donde el vendedor ha perdido el dominio del mercado, y es el comprador ( escaso y remolón) quien al parecer tiene ahora cogida la sartén por el mango. Estamos por tanto, en un mercado de compradores.
Ya sabemos quien (en apariencia) domina el mercado. No obstante, aquello de peor o mejor momento debería contemplarse desde otra realidad, a saber: si lo que pretende el vendedor es cambiar de casa, la situación es la misma puesto que será vendedor y luego comprador. De esta forma y si se siguiera este orden, podríamos encontrarnos con la paradoja de que este seria el mejor momento para hacer esta operación, puesto que al ser un mercado bajista, cuando vaya a comprar mi nueva casa, después de haber vendido la antigua, resultará que ésta me está costando algo más barata que aquella que vendí, hace por ejemplo 4 meses.

En el periodo alcista era justo lo contrario, pues si tardabas mucho en comprar la casa nueva, los precios se disparaban y cada vez tu capacidad adquisitiva era menor. La verdad es que el mejor o peor momento es según para quién y para qué. Si compraste en 2007 para invertir, esperando que se revalorizase el mercado, te equivocaste, eso esta claro. Si esa es tu situación puedes optar por esperar muchos años para recuperar tu inversión o salirte de ella ahora asumiendo las perdidas que tocan. Recuerda que si esperas además de que tardarás mucho en recuperar tu dinero te estarás negando la posibilidad de entrar en otras inversiones que sí podrían resultarte rentables ahora ( esto es aquello del coste de oportunidad, algo que mucha debería tener en cuenta a la hora de decidir sobre inversión y desinversión).
Por otro lado, puede que no seas un inversor y quieras tan solo mejorar de vivienda o cambiarte de casa por motivos laborales u otros más personales, si este es tu caso lo mismo te da, porque la que compres también te resultará más barata que hace 3 años.

En cualquier caso si decides vender, vende de verdad. Sitúa tu casa por debajo del rango de mercado real de transacciones en tu zona. No hay nada más desalentador que vender pero no querer vender al mismo tiempo, la peor parte de ese absurdo juego te la llevas tú. Las expectativas que te creas se desmoronan, en primer lugar por que son irreales. Los planes que haces debes deshacerlos y desandar el camino que habías hecho para al final quedarte como estabas, por nunca tuviste claro eso de vender al precio de mercado, pensaste que aperecería un primo que pagaría ochenta o cien mil euros más de su precio de mercado, así por que sí, ¿lo harías tú?. En este mundo no hay primos, los únicos son los que pierden el tiempo o dejan que los demás se lo hagan perder.  Por eso mi consejo siempre es el mismo..si quieres vender VENDE, pero de verdad, no pierdas tiempo, no pierdas oportunidades, cambia el chip.

Precios estables en Ciudad de las Ciencias

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Finalmente parece que los precios (de compra-venta)empiezan a encontrar su sitio. La tendencia en ciudad de las ciencias ha ido descendiendo hasta encontrar una estabilidad que a priori parece regular. Las diferencias entre los precios ofertados y los precios de transacción real siguen existiendo, pero con una voluntad mayor del propietario a adaptarse a los precios del mercado real. El valor añadido del barrio de Ciudad de las ciencias, mantiene el precio de las viviendas en una franja media-alta.

El perfil general de comprador se encuentra entre personas de 35 a 45 años, casadas con hijos menores de 10-12 años, nivel de estudios universitarios, nivel adquisitivo medio y medio-alto, profesionales liberales y empleados por cuenta ajena de grado medio-alto/alto. Por lo general es su segunda vivienda.

La demanda se concentra en viviendas, tipologia Piso,de 3-4 habitaciones con zonas comunes+piscina y garaje, entre 95-115 m². La oferta se concentra en pisos de 3 habitaciones con garaje y zonas comunes+piscina de entre 95-100 m².

Este desfase en viviendas de 4 habitaciones  hace variar el precio al alza de este tipo de viviendas, demandadas por  familias con 2 ó mas hijos.

Los precios aquí mostrados muestran precios ofertados para viviendas con una plaza de garaje incluida en su precio. Las muestras corresponden a viviendas en residenciales, sin piscina ni zonas comunes.

Del estudio se extrae que que un inmuble de unos 105 m.constr. tendría un precio ofertado de  unos 360.000 euros y un precio final de transacción real de unos 340.000-350.000 euros. Este tipo de propiedad suele tener 3 habitaciones amplias. Si tiene 4…serán algo reducidas o restarán metros al salón y a la cocina. El precio por m² ronda los 3.200- 3.300 euros por m² construido

El mismo tipo de inmueble con piscina y zonas comunes tendrá un precio ofertado aproximado de unos 390.000 euros y un precio de transacción real de unos 360.000-370.000 euros, depende del edificio…etc. En este caso el precio puede rondar los  entre los 3.360- 3.430 euros por m².

En cualquier caso, consulta con tu agente…que tengas suerte, aunque si eliges a un buen profesional, no creo que la necesites.

Más información e www.apiciencias.es

Por qué trabajar con un buen Agente Inmobiliario.

precio valor mercado inmobiliario

Como ganar tiempo y dinero trabajando con buenos agentes. Precios y Valor de pisos en Ciudad de las ciencias

Que “todo necio confunde valor con precio” ya lo dijo Antonio Machado hace mucho. También es cierto que para conocer uno y otro vamos a necesitar de información, sin olvidarnos de otra cita célebre que añadía que en estos tiempos “Estamos inundados de información y sedientos de conocimiento”.


Es cierto que uno puede hacerse una idea, visitando varios portales, del precio de oferta de las viviendas en una zona determinada. Hay que tener especial cuidado de no equivocarse. En ocasiones los pisos parecen una cosa y luego pueden ser otra. Sin duda, este es un método que cualquier persona que esté en la fase inicial de compra de vivienda, pondrá en marcha en primer lugar.

No todos los compradores siguen el mismo orden de selección de criterios y búsqueda de información. Cualquier buen agente inmobiliario sabe que el criterio será distinto dependiendo del perfil. Ciudad >Zona > Tamaño > Servicios > Precio,  podría ser el orden de criterios de un perfil de comprador con capacidad adquisitiva suficiente para su Nivel y que tiene claro lo que busca, conoce la zona por referencias y requiere Valor más que precio.   Ciudad > Precio > Zona > Tamaño > Servicios,  es el orden de alguien que prioriza el precio, no le importan mucho los servicios y el tamaño vendrá supeditado a lo que pueda pagar. Sin embargo, Ciudad > Zona > Precio > Tamaño > Servicios es el orden que seguirá alguien que está dispuesto a hacer un esfuerzo por vivir en una zona determinada, y así podríamos establecer una combinatoria de perfiles, incluso añadiendo los valores más emocionales, desarrollariamos un sinfín de posibilidades…tantas como perfiles de compradores.

Lo importante es que los cinco criterios básicos de información, requieren de investigación para pasar de la fase inicial de captación de información a la fase de compra. Los precios son, sin duda, un factor determinante antes o después. El precio trasciende del gusto y de la emoción y nos ata a una tozuda realidad.

La información de calidad te hace posible tomar decisiones acertadas.

El precio determinará donde puedes comprar finalmente, podremos hacer un esfuerzo, afinar los números, hablar con nuestro banco, pero al final tendremos una capacidad de pago determinada y un Benchmark personal trazado, aunque no lo sepamos muy bien a priori. Todo esto sería muy cierto y sensato, ¿verdad?. Sí, todo sería cierto si no fuera por que acabamos de convertirnos en necios, por confundir valor con precio. El precio, amigo, no determinará NADA. Si acaso lo hará el valor. Vaya que sorpresa, mira que lo habíamos comentado al principio. Yo buscando precios como un loco, entre toda la maraña de información de internet, y cuando ya tenia un par de cosas claras, descubro que entre valor y precio puede haber hasta un 20% de diferencia. Colosal. Con este gap, podría haber frustrado mi objetivo de vivir en esta o aquella zona. ¡Que gran resbalón en mi proceso de búsqueda de información! Confundí algo esencial y todavía no hemos empezado a ver servicios, tamaños, tipologías…

Un buen Agente especializado en la zona tiene estudios de precios y de valor. El valor no lo pone el vendedor, no lo pones tú, no lo pone él…lo pone el mercado. ¿Quien conoce el mercado? ¿lo conoce el vendedor que te enseña su casa directamente?. No. Él conoce los precios, conoce el precio que puso su vecino el año pasado y algo que le dijo un vendebiblias disfrazado de Agente inmobiliario para ver si le cazaba, diciéndole que su piso valía el oro y el moro con tal de sacarle el encargo, para luego aplicar la técnica de la 3 P. (ni siquiera las 6 p) .

Aprende a distinguir a los profesionales.

¿ Quien conoce el valor de una propiedad en el mercado entonces? Fácil: aquél que opera en el marcado interviniendo en las compra-ventas de una zona específica constantemente. ¿quién es ese?  Fácil: el mejor agente inmobiliario para asesorar a un comprador que realmente quiere comprar y  a un vendedor que realmente quiere vender. ¿como distinguirle? Fácil: léase esto. El mejor agente inmobiliario para usted

Precios en ciudad de las ciencias

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Cuando uno comienzas el proceso de búsqueda de una casa, cae irremediablemente en la necesidad de obtener grandes cantidades de información sobre los precios que se manejan en la zona elegida. ¿Cuanto realmente deberia pagar para comprar un piso en valencia?o ¿ Que precios tienen los pisos en ciudad de las ciencias?. Esta es una de las primeras cuestiones que n compraodr empieza a plantearse cuando se encuentra en la “fase de información”. Yo entiendo que es algo importante para tí. A fin de cuentas es un factor que puede condicionar, objetivamente, la compra de una nueva casa.

Desde aquí y como conozco ampliamente tus inquietudes, me gustaría darte unas pistas sobre la evolución de precios en la zona de la ciudad delas ciencias de Valencia.

Este estudio está realizado para inmuebles residenciales de entre 95 y 105 metros cuadrados construidos. Trabajar con precios por metro, no siempre es fácil, sobre todo en una zona donde las variables son muy heterogéneas; pisicna, jardines, plazas de garaje, terraza, tastero…etc.

grafica de precios ciudad ciencias

elaboracion propia.

Los precios aquí mostrados muestran precios ofertados para viviendas con una plaza de garaje incluida en su precio. Las muestras corresponden a viviendas en residenciales, sin piscina ni zonas comunes.

Del estudio se extrae que que un inmuble de unos 105 m.constr. tendría un precio ofertado de  unos 380.000 euros y un precio final de transacción real de unos 350.000-360.000 euros. Este tipo de propiedad suele tener 3 habitaciones amplias. Si tiene 4…serán algo reducidas o restarán metros al salón y a la cocina.

El mismo tipo de inmueble con piscina y zonas comunes tendrá un precio ofertado aproximado de unos 410.000 euros y un precio de transacción real de unos 380.000-390.000 euros, depende del edificio…etc.

En cualquier caso, consulta con tu agente…que tengas suerte, aunque si eliges a un buen profesional, no creo que la necesites.

www.apiciencias.es

Api ciencias, nueva web y buscar pisos en ciudad de las ciencias.

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Con la llegada del nuevo año hemos incorporado un nuevo sistema de alertas, para que buscar pisos en ciudad de las ciencias o en ciudad de la Justicia de Valencia, resulte ahora mucho más fácil. El nuevo web site puedes encontrarlo en www.apiciencias.net, desde esta web podrás solicitar que te avise el sistema automaticamente cuando se incorpore un nuevo inmueble de las características que estes buscando. La zonas de Api ciencias,(agenttes de la propiedad en ciudad de las ciencias de Valencia) son: Ciudad de las Ciencias, Ciudad de la Justicia, Avenida Baleares y alrededores. También puedes encontrar algunos inmuebles en zonas cercanas a la Avenida de Francia, Paseo de la Alameda, Calle Tomás Montañana, calle Menorca y Avenida Baleares. Se sigue menateniendo el dominio de www.apiciencias.es , que durante el año 2010 recibió más de 9.163 visitas. El blog de “vivir en ciudad de las ciencias” recibió 3.800 visitas durante el 2010.

Espero que el nuevo site de Api ciencias http://www.apiciencias.net aporte de verdad nuevos servicios, ideas y buenos consejos a todos aquellos que desean comprar o vender su casa en valencia. Es muy destacable “Le ayudamos a decidir”, desde donde podrá rellenar un test que le ayudará a ver las ventajas e inconvenientes de tu decisión. ¡Pruébalo!, te sorprenderá.

También puedes entrar y configurar tu alerta, para que el sistema te avise, puedes entrar pinchando aquí, en el apartado de servicios encontrarás un resumen de lo que api ciencias puede ofrecerte y por último dispones del servicio de transportador de archivos , por si quieres enviarnos archivos más pesados de lo habitual, (fotos, documentos…etc).

Durante las primeras semanas estará en una versión de prueba, en cualquier caso la web de http://www.apiciencias.es, sigue estando disponible para todos y estrenará nueva versión en las próximas semanas. La guía para Vender y comprar en ciudad de las ciencias, se puede seguir pidiendo por mail dejando tu nombre móvil y email, aunque también se enviarán en cuanto un usuario active una alerta.

Espero que os guste.